贵州工程律师||最高法院:房屋已全部出售,承包人主张优先受偿权,能否获得支持?(正反案例)

2024-04-12    来源：http://贵州建设工程律师网点击数：483

房屋已全部出售，承包人主张优先受偿权，能否获得支持(正反案例)?

作者| 李舒 唐青林 赵跃文

编者按

自2021年《民法典》施行以来最高人民法院出台了专门针对建设工程领域新发生的、多发的、重要的诸多法律问题的司法解释《建工司法解释（一）》，法律和司法解释的变化相应的也会引起司法裁判规则的变化。为此，我们将最近几年新发生的典型判例和裁判规则进行了梳理，并结合我们办理大量同类案件的实践，总结了相应的经验，形成了《建设工程法律实务：诉讼风险与合规应对》这本专著，即将在中国法制出版社出版，我们将其中的一部分文章摘要成系列推送。

阅读提示：新《建设工程解释（一）》第四十一条规定承包人行使工程价款优先受偿权的最长期限是十八个月。单从条文上来看这项改动加强了对承包人利益的保护，但这也由此带来一个问题：在应付工程款的六个月时间内，很少有工程能够办理完成过户手续，但是在一年半的时间内则会出现大量案涉建筑已经过户的情形。那么此时承包人主张优先权法院应如何处理？本文通过一个案例对该问题予以讨论。

裁判要旨

对已竣工未出售的房屋，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，应予支持；对已竣工部分已出售的房屋，承包人对未出售的房屋主张优先受偿权的，应予支持；对全部出售的房屋，承包人主张优先受偿权的，不予支持。

案情简介

一、2012年11月8日，某某村委会与保某公司签订项目协议书，约定保某同时为某村委会建设农民新村住宅，建设费用由保某公司承担，某村负责办理土地审批手续。

二、2013年8月10日，发包人保某公司与承包人中建某局签订八份建设工程施工合同，中建某局承建某村安置小区工程。某村委会获得了案涉工程的建设用地审批手续。

三、2016年7月23日，三方签订代支付协议书，在工程完工时，某村委会在1.25亿元额度内代保某公司支付工程款。竣工验收的工程已部分出售、回迁给村民。

四、2017年3月20日，中建某局提起诉讼，主张对建设工程价款行使优先受偿权，保某公司与一局确定结算工程价款799109569.38元，已付379967922.8元，欠付工程款419141646.58元。

五、吉林高院认为，中建某局主张建设工程价款优先权符合法律规定，但部分房屋已经出售、回迁给村民，且已交付使用，中建某局对该部分房屋不享有建设工程价款优先受偿权。

六、最高法院认为，中建某局对优先受偿权的部分未予上诉，原判决并无不当，应予维持。

裁判要点

本案的争议焦点是关于工程价款优先受偿权问题？围绕上述争议焦点，最高法院的裁判要点如下：

第一，中建某局主张工程价款优先受偿权符合法律规定。中建某局在六个月的法定期限内提起诉讼，并主张优先受偿权，符合法律规定，应予支持。

第二，中建某局对已出售、回迁的房屋不享有优先受偿权。然而，因部分房屋已出售、回迁，中建某局作为承包人所享有的工程价款优先受偿权不得对抗这部分的房屋的买受人和回迁村民的所有权，因此，中建某局对已出售、回迁的房屋不享有优先受偿权。

实务经验总结

事不忘，后事之师。我们就本案梳理的实务要点总结如下，以供实务参考。

在实务中，承包人的优先受偿权能否对抗购房消费者，这个问题存在非常大的争议。现结合最高法院的典型案例，总结如下：

第一，如何理解购房消费者。所谓购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。此外，购房消费者还应当符合已交付全部或大部分购房款（超过50%）、能支付尾款和主观有善意。

第二，如何确定权利的顺位。当存在购房消费者的物权期待权、承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权时，应当按照生存权大于工程款债权大于金融债权的原理，确定购房消费者的物权期待权大于承包人的优先受偿权大于抵押权人的抵押权的权利顺位。

第三，如何确定判决的判项。人民法院，审理建设工程施工合同纠纷案件时，有必要查明承包人主张建设工程的范围，对于已出售的房屋，在本质上不属于建设工程，其主张工程价款优先受偿权，不应予以支持；相反，对于未出售的房屋，仍属于建设工程的范围，那么在判项中应当列明“尚未出售房屋”的内容。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）

第三十五条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）【失效】

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》（渝高法〔2003〕48号）

经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。

《浙江省高级人民法院执行局关于印发<执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答>的通知》（浙高法执〔2012〕2号）

五、建设工程承包人承建的部分工程因另案被执行的，承包人行使优先权的工程价款范围如何掌握？

建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的，承包人只能根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例，对相应的工程价款主张优先受偿。

法院判决

以下为法院在判决书中“本院认为”部分对该问题的论述：

围绕上述争议焦点，最高法院在本案二审民事判决书中“本院认为”部分论述如下：

本院认为：关于工程价款优先受偿权问题。中建某局作为承包人对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权。中建某局于2017年3月提起本案诉讼，并且是在诉讼过程中双方当事人确认了应付工程价款的数额，案涉建设工程施工合同也是在本案中被确认为无效，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条的规定，中建某局主张建设工程价款优先受偿权未超期限，对其该项主张予以支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，案涉工程中有部分房屋已经出售、回迁给“村民”，且已交付使用，故中建某局对该部分房屋不享有建设工程价款优先受偿权。

案涉工程的土地权利、开发建设手续等皆办理在某村委会名下，而且某村委会对保某公司与中建某局签订建设工程施工合同，中建某局承建案涉工程为明知，某村委会也是案涉工程的受益人，故某村委会应配合中建某局，确保中建某局能够实际享有建设工程价款优先受偿权。某村委会不能以土地权利、开发建设手续在其名下为由排除对案涉工程的拍卖、折价等。

案件来源

最高人民法院，长春市南关区幸福乡某村村民委员会与中国建筑某局（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2020）最高法民终367号】

延伸阅读

一、因房屋全部售出，承包人主张建设工程价款优先受偿权的诉讼请求，不予支持。

案例一：最高人民法院，宏某建设有限公司与兴义市威某公路投资建设有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2018）最高法民终373号】

法院认为：关于中某公司是否与宏某公司协议对案涉工程折价或对案涉工程拍卖价款享有优先受偿权问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。鉴于案涉五栋楼出售情况本案尚不能确定，宏某公司又表示全部房屋均售出，因此，中某公司要求对案涉工程折价或对拍卖价款享有优先守偿权的诉讼请求，不应支持。

案例二：广东省清远市中级人民法院，佛冈煌某房地产开发有限公司与瑞某设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2021）粤18民终448号】

法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”煌某公司已将瑞华公司承建的涉案工程的全部商品房销售，且已收取全部款项，因此，瑞某公司不能依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定享有工程价款优先受偿权。故瑞某公司此项请求，一审法院依法不予支持。

二、部分房屋已出售、部分房屋未出售的，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当在未出售房屋的范围内支持其诉讼请求。

案例三：最高人民法院，中国建筑某工程局有限公司与哈尔滨凯盛源置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终730号】

法院认为：建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包方欠付工程款的情况下，施工方由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位权，即施工方可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值。本案中，凯某源公司尚欠中建某公司工程款152612130.74元，一审法院判决确认中建某公司在凯某源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。

三、承包人对特定房屋主张优先受偿权的，但该房屋已出售的，人民法院不支持其诉讼请求。

案例四：贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，上海某冶建设有限公司与兴义市吉某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2020）黔23民终1805号】

法院认为：一审未支持《房屋抵付工程款协议书》中约定的9栋1805号房屋折价、拍卖所得价款优先受偿权是否适当的问题。一审已查明《房屋抵付工程款协议书》中约定的9栋1805号已由吉某房开出售给案外第三人，且收取全额售房款项，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。的规定，一审认为二十冶公司就该套房屋享有的工程价款优先受偿权不得对抗房屋买受人，符合上述规定，本院依法予以确认。

转载于公众号：法客帝国