建设工程价款优先受偿权的法律规定及适用
2025-03-17 来源：http://贵州建设工程律师网点击数：346
建设工程价款优先受偿权作为《中华人民共和国民法典》赋予承包人的一项重要权利，在保护承包人及建筑工人利益方面发挥着关键作用。然而，其在司法实践中的具体适用却存在诸多争议与复杂情形，本文旨在通过对相关法律条文、司法解释的解读，结合实际案例，为建工专业律师在处理此类案件时提供具有参考价值的诉讼思路与策略。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十六条进一步明确：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”这些规定为承包人主张建设工程价款优先受偿权提供了坚实的法律基础。建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，其设立旨在保护建筑施工过程中处于相对弱势地位的承包人及建筑工人的利益，确保其能够优先于抵押权人和其他普通债权人获得工程款的清偿。这种法定优先权突破了债权平等性原则，体现了法律对特定弱势群体权益的倾斜保护，其优先效力甚至优于抵押权，这在一定程度上改变了传统债权实现的顺位，为承包人提供了更为有力的法律保障。 发包人逾期支付工程款：承包人需先履行催告义务，要求发包人在合理期限内支付工程款，若发包人逾期仍未支付，则承包人方可行使优先受偿权。这里的“合理期限”应结合合同约定、交易习惯及工程实际情况确定。 建设工程具备可折价或拍卖的条件：除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖的情形外，如公益性质的建设工程等，一般建设工程均可通过折价或拍卖的方式实现优先受偿权。 1.诉讼或仲裁方式：承包人可通过向人民法院提起诉讼或申请仲裁，请求确认其建设工程价款优先受偿权，并要求对建设工程进行折价或拍卖以实现债权。这是最为常见且具有法律强制力的行使方式，在诉讼或仲裁过程中，法院或仲裁机构将对优先受偿权的行使条件、范围等进行审查并作出裁判。 2.协议折价：承包人与发包人协商一致，通过签订折价协议的方式，将建设工程折价抵偿给承包人，以清偿所欠工程款。这种方式较为灵活，双方可在平等协商的基础上确定折价的具体方式和价格，但需注意折价的公平合理性，避免因折价显失公平而引发新的纠纷。 3.发函主张：承包人向发包人发送书面函件，明确主张建设工程价款优先受偿权，并要求发包人配合实现该权利。虽然不同法院对发函方式的效力认定存在差异，但最高人民法院的相关判例已认可发函方式行使优先受偿权的合法性，这种方式在一定程度上可作为诉讼或仲裁的前置准备，促使发包人主动协商解决欠款问题，节省司法资源。 4.在执行程序中主张：当法院依据发包人的其他债权人或抵押权人的申请对建设工程采取强制执行措施时，承包人可向执行法院提出执行异议，主张建设工程价款优先受偿权，要求优先从执行款中受偿。5. 在破产程序中申报：若发包人进入破产程序，承包人应向破产管理人申报建设工程债权，并同时主张优先受偿权，确保在破产财产分配中优先获得清偿。 承包人作为建设工程施工合同的一方主体，是建设工程价款优先受偿权的当然行使主体。无论是合法有效的施工合同下的承包人，还是因合同无效但建设工程经竣工验收合格的实际施工人，在满足一定条件下均可主张建设工程价款优先受偿权。 在存在转包或违法分包的情况下，实际施工人在一定条件下也可享有建设工程价款优先受偿权。根据相关司法解释及判例，当实际施工人直接与发包人形成事实上的建设施工关系，且建设工程质量合格时，实际施工人可突破合同相对性，向发包人主张工程款及优先受偿权，这有利于保护实际施工人的劳动成果和合法权益。 当建设工程债权发生转让时，受让人可承继原债权人的建设工程价款优先受偿权。最高人民法院的判例已支持债权受让人享有优先受偿权，这不仅符合优先受偿权的担保性质，也有利于促进建设工程债权的流转，加速承包人和建筑工人获得相应报酬。 根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。若当事人对付款时间没有约定或者约定不明，可依照该解释第二十七条规定确定应付工程款时间。合同解除的情况下，发包人和承包人就合同解除后工程价款的支付另行达成协议的，以该协议约定的应支付建设工程价款之日为起算点。这一规定明确了优先受偿权的行使期限，促使承包人及时行使权利，避免权利长期处于不稳定状态，同时也为司法实践中的期限认定提供了明确依据。 （一）包括的费用 建设工程价款优先受偿权的范围包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。这些费用是承包人在施工过程中直接投入的成本，与建设工程的建设密切相关，是优先受偿权所要保障的核心权益，确保承包人能够从工程折价或拍卖款中优先获得这部分成本的补偿。 （二）不包括的费用 需要注意的是，建设工程价款优先受偿权的范围不包括承包人因发包人违约所造成的损失，如预期利润损失、停工窝工损失等。此外，发包人违约所产生的工程价款利息、违约金、损害赔偿金等也不在优先受偿范围内。这一界定旨在将优先受偿权的保障范围限定在承包人实际投入的直接成本上，而不扩展至因违约产生的间接损失或额外费用，以平衡各方当事人的利益，防止承包人过度扩大优先受偿权的行使范围而损害其他债权人的合法权益。 建设工程价款优先受偿权优于抵押权受偿，这在一定程度上打破了传统抵押权的优先性，可能对抵押权人的利益产生较大影响。在司法实践中，需仔细审查抵押权设立的时间、抵押财产的范围以及建设工程价款优先受偿权的行使是否符合法定条件等因素，以合理平衡承包人与抵押权人之间的利益冲突。例如，若抵押权设立在建设工程施工合同签订之后，且抵押财产包括正在建设中的工程，则承包人的优先受偿权应优先于抵押权实现；反之，若抵押权设立在先，且抵押财产不涉及建设工程，则抵押权的实现可能不受建设工程价款优先受偿权的影响。 在房地产开发项目中，商品房消费者的权益保护与建设工程价款优先受偿权也存在冲突。根据相关司法解释，交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者，其权利优先于建设工程价款优先受偿权。这是因为商品房消费者作为弱势群体，其生存权益应受到特别保护，以维护社会稳定和公平正义。律师在处理此类案件时，需充分考虑商品房消费者的特殊保护地位，合理安排诉讼策略，避免因优先受偿权的行使而损害消费者的基本权益，同时也要为承包人争取合理的受偿空间，实现各方利益的平衡。 八、建设工程价款优先受偿权在司法实践中的争议问题与应对策略 对于建设工程施工合同无效的情形，司法实践中已基本达成共识，即只要建设工程经竣工验收合格，承包人仍有权行使建设工程价款优先受偿权。这是因为虽然合同无效，但承包人的实际施工行为已物化为建设工程的价值，其投入的成本和劳动应得到合理补偿。律师在代理此类案件时，应重点关注建设工程的质量验收情况，通过收集竣工验收报告、质量检测报告等相关证据，证明建设工程符合质量要求，从而为承包人主张优先受偿权提供有力支持。 当建设工程未竣工，但发包人存在欠付工程款的事实时，承包人同样可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。律师在处理未竣工工程的优先受偿权案件时，需仔细审查发包人的欠款事实和金额，通过工程进度款支付记录、变更签证单、工程量确认单等证据，确定发包人欠付工程款的具体数额和范围，同时结合已完成工程的价值评估，合理主张优先受偿权的金额，确保承包人的合法权益得到充分保障。 关于发包人与承包人约定放弃或限制建设工程价款优先受偿权的效力问题，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十二条规定，若该约定损害建筑工人利益，则该约定无效。律师在面对此类问题时，应从是否损害建筑工人利益的角度进行深入分析，若存在拖欠建筑工人工资等损害工人利益的情形，则可主张该放弃或限制优先受偿权的约定无效，从而维护承包人及建筑工人的合法权益。 在发包人破产的情况下，承包人应及时向破产管理人申报建设工程债权，并主张优先受偿权。律师在破产程序中，需密切关注破产管理人的债权审查进程，积极提供证据证明建设工程价款优先受偿权的成立及金额，参与债权人会议，就优先受偿权的行使发表意见，确保承包人在破产财产分配中按照法定顺序优先获得清偿，避免因程序不当而导致优先受偿权落空。 建设工程价款优先受偿权作为承包人的重要权利，在建设工程法律体系中占据着举足轻重的地位。律师在处理相关案件时，应深入理解其法律依据、性质、行使条件与方式、主体范围、期限、与其他权利的冲突协调以及司法实践中的争议问题，灵活运用诉讼策略，为当事人提供专业的法律服务，既保障承包人及建筑工人的合法权益，又兼顾其他债权人的利益平衡，促进建设工程行业的健康有序发展。
吴再学，北京德恒（贵阳）律师事务所律师，法律硕士研究生学历，擅长建设工程、买卖合同、承兑汇票、民间借贷等民商事纠纷、法律顾问、刑事辩护，代理过不同类型的案件，拥有丰富的法律实务经验；贵州建设工程律师网（http://www.jsgcht.com)首席律师，尽职、尽责、高效的为委托人提供专业的法律服务。......[查看更多] 
