最高院最新判例：抵工程款给第三人未办理竣工验收手续的房屋能否执行？

2023-11-03    来源：http://贵州建设工程律师网点击数：370

裁判要旨

苏中集团仅为案涉房屋的承建商，黄志强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。本案中黄志强没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄志强提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。

案例说

一审法院认定事实:一审法院在审理亿西欧公司与天正公司保证合同纠纷一案中，于2016年5月保全查封了涉案房屋，后一审法院于2016年12月15日作出民事判决书，判决：天正公司立即给付亿西欧公司9674356.76元、利息20365665.6元。该判决生效后，一审法院于2019年1月16日立案执行。

另查明，天正公司将本案争议房屋抵付工程款给苏中集团，后苏中集团将该房屋抵付给黄志强。本案争议房屋存在对应的商品房销（预）售许可证。在一审法院查封本案争议房屋之前，黄志强占有该房屋

一审法院判决：在（2019）吉01执27号执行案件中不得执行第三人天正公司开发的、坐落于长春市朝阳区××路××号××（一期）1幢1单元1004室房屋。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

最高院判决

本院再审认为，本案焦点问题为：黄志强对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。结合本案事实及相关法律规定，本院对上述争议焦点综合评判如下：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

虽然本案案涉房产先由天正公司抵付工程款给苏中集团，后由苏中集团抵付工程款给黄志强，但是案涉房产始终登记被执行人天正公司的名下。尽管苏中集团与黄志强在《协议书》中第二条约定：“经苏中集团与天正公司沟通协调，天正公司同意直接为黄志强办理商品房相关手续，包括签订《商品房买卖合同》开具销售不动产发票、代为办理商品房产权证等”。但是该项条款并没有实际履行，天正公司始终未与黄志强签订书面的房屋买卖合同，也未为黄志强开具销售房屋发票。

苏中集团仅为案涉房屋的承建商，黄志强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。本案中黄志强没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄志强提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。综上，黄志强不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，亿西欧公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：

一、撤销吉林省高级人民法院（2020）吉民终176号民事判决和吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初476号民事判决；

二、驳回黄志强的诉讼请求。

案号：（2021）最高法民再221号